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旧楼加装电梯趋势初显
Time:2014/8/13 10:15:16
点击：478 关键词：不详
摘要：随着我国社会“老龄化”趋势日趋加快，旧楼加装电梯很有必要，但因多重原因，这项工作开展得并不乐观。旧楼加装电梯须注意什么？实际操作为何困难重重？如何破解？本专题将对这些问题进行解读...
政采项目增多 市场潜力引关注
编者按 随着我国社会“老龄化”趋势日趋加快，旧楼加装电梯很有必要，但因多重原因，这项工作开展得并不乐观。旧楼加装电梯须注意什么？实际操作为何困难重重？如何破解？本专题将对这些问题进行解读。
作为一项惠民工程，旧楼加装电梯项目日益增多，引起电梯企业的广泛关注。据《政府采购信息报》不完全统计，今年上半年，全国有关旧楼加装电梯的采购项目多达数十个，成为政府采购的重要潜力市场。
"如果政府能出台相关细则，推动旧楼加装电梯在全国展开，必将为企业带来巨大商机。"上海三荣电梯有限公司董事长武剑华表示。
旧楼加装电梯政采先行
旧楼加装电梯已不是新鲜事，早在10年前，上海、广州等地就开始探索旧楼加装电梯的对策和相关做法，但由于该项工作涉及面较广，整体实施效果并不理想。
已经执行的旧楼加装电梯项目集中在政府采购领域。今年，海南省政府采购中心对海南省林业厅宿舍楼2台加装电梯项目进行了公开招标，中标金额139.8万元，海南凯迅机电设备安装有限公司成为中标供应商；广东志正招标有限公司对中山市古镇医院病房改造及加装电梯项目进行了招标，中标金额199万元；广西百色市右江区政府加建电梯项目，采购金额72万元。
不久前，中央党校住宅楼二期第二阶段62台加装电梯采购项目开标，中标金额达千万元。"解决旧楼加装电梯难题，首先要有资金支持，另外住户意见须统一。对于政府项目来说，这两方面问题更容易解决。"中央党校计财处相关负责人陈静表示。
市场潜力值得关注
尽管旧楼加装电梯工作在实施过程中会遇到种种困难，但从长远来看，这将是一个重要的潜力市场，电梯企业非常关注。比如，中央党校住宅楼二期第二阶段加装电梯采购项目招标就吸引了10家供应商参与竞标，既有国际知名品牌也有国内优秀自主品牌，经过激列竞争，最终北京金房设备安装有限公司成为该项目中标候选人。
北京金房设备安装有限公司总经理阳明表示："随着人口老龄化日益严重，旧楼加装电梯项目需求旺盛，我们希望把该项目做成样板工程，所以报价相对较低。另外，我们也在不断完善服务，让用户满意。"
据了解，针对旧楼加装电梯及旧梯更新改造这一新兴市场，上海三菱、西子奥的斯、广日等电梯企业还专门成立了业务部门。
良好解决方案不可缺
相对新梯采购，旧楼加装电梯项目在招标中更看重企业解决方案。比如，旧楼没有预留电梯井道，就需要外加井道，井道加在哪儿、尺寸多少、井道如何设计等等都需要考虑周全，否则会影响整个建筑的结构和后续电梯安装。
中央党校住宅楼二期第二阶段加装电梯采购项目招标非常重视供应商施工及安装方案，该项评分占到11分。
中国建设基础设施总公司高级工程师杨凯表示："对于已经有人居住的旧住宅楼，电梯企业在施工过程中不能扰民，如何保证居民正常生活和休息非常重要，供应商必须能够提供良好的解决方案。"
"旧楼加装电梯项目对工程进度要求更精准，由于场地有限，发货及安装时间得把握好，现场管理也很重要，要提前做好安全隔离板，避免安全事故的发生。"阳明表示。
审批程序繁琐待简化
即使有了资金、住户意见统一，因审批程序相对繁琐，旧楼加装电梯也很难在短时间内得到落实。对此，业内专家呼吁要简化旧楼加装电梯审批程序，尽快促成这项民生工程。
据了解，旧楼加装电梯首先是由小区业主委员会或者物业管理部门向房管部门提出申请备案，经房屋安全鉴定机构鉴定后，根据实际情况进行相应的加固改造。在此期间，业主委员会或者物业管理部门要征得全体居民的同意，并选址论证。其次，因为涉及到占用公共用地，改变土地用途，需要经过国土部门批准，批准后，取得住建部门的施工许可，由质监部门备案后，进行施工建设。在施工结束后，须由施工、规划、质监等各方联合验收，验收合格后的电梯才能投入运行。这个过程往往需要几个月甚至一两年时间，很多业主因手续繁琐而放弃了加装电梯。
为了提高加装电梯的工作效率，今年6月，广东省佛山市禅城区出台了《既有住宅加装电梯管理暂行办法》，从报装到颁发施工许可证最快只需要26天。
具体程序为申请人将申请材料交给城乡规划部门，由其转交国土、消防、公用事业等部门征求意见；城乡规划部门经现场勘查，提出方案审核意见；规划方案在小区公示；规划部门核发规划和施工许可；颁发施工许可。
应尽快出台补偿标准 促项目顺利进行
资金来源是阻碍旧楼加装电梯的重要屏障，为解决这一问题，多地采取了政策补偿的方式，虽然一些成功案例值得推广，但仍存在问题。
2012年，广州市出台了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》（以下简称《办法》），对破解旧楼加装电梯困局起到了积极的推动作用。但两年过去了，加装电梯仍有很多难点，最重要的是高低层之间的利益诉求难调和。
广州市政协委员韩志鹏近日向广州市政协提交《旧楼加装电梯亟需补偿参考标准》提案。他表示，《办法》强调业主须充分协商，但在实际操作过程中，往往难以协商。协商的主要问题是对利益受损的业主进行补偿，但因没有补偿参考价，导致部分利益受损业主"漫天要价"，甚至还有利益并未受损的业主无理索赔，导致协商无果。
韩志鹏建议相关部门尽快制定并出台相应补偿参考标准，并将该标准作为指导性标准，为业主之间协商提供参考和指引。他指出："受托单位如已制定完成加装电梯的补偿参考标准，应立即向社会公布。如尚未完成制定，政府应督促其尽快完成。如至今未委托有关单位制定，应立即通过课题公开招标的方式，明确委托单位，争取年内向社会公布。"
资金来源和统一用户意见成两大难题
虽然旧楼加装电梯工程在上海、广州等城市已有成功案例，但数量有限，很多项目因资金不到位或住户意见不统一而搁置不前。对此，业内人士表示，如何筹集资金以及让所有住户满意成为旧楼加装电梯面临的两大难题。
资金来源是首要问题
据了解，上世纪八九十年代建设的7层以下住宅楼几乎都没有安装电梯，给老年人出行带来诸多不便。数量庞大的老住宅楼要想在短时间内全部加装电梯，面临的现实问题就是资金从哪来。北京电梯商会专家委员会主任彭金声曾表示："旧楼加装电梯无疑是件好事，但再好的想法，如果没有资金支持也只能落空。"
从目前已完成的项目来看，旧楼加装电梯项目以政府采购项目为主，专项资金支持起到了至关重要的作用。但对于普通住宅而言，要想筹集足够的资金非常困难。
据分析，一台普通电梯价格约15万元，修建井道费用在15万元左右，装一台电梯大概要30万元，一幢楼一般至少需要两部电梯。另外，还有后续的长期维保费用，完全依靠业主筹集难度比较大。
据了解，上海首幢旧楼加装电梯的费用是由政府和住户出共同解决的。同时，在六层楼房基础上加一层，变成七层，底层居民搬住七楼，底层出租，租金可以作为后续电梯维修保养费用。
住户意见难统一
住户意见不统一也成为阻碍旧楼加装电梯这项工作推进的重要原因。据调查了解，在无电梯的老旧住宅楼中，一至三楼的业主不想装电梯，四、五楼抱着无所谓的态度，六楼以上强烈要求装。住户意见不统一，令这项工作难以推进。
"由于老的楼房没有预留电梯井道，新装电梯必须在楼房窗户旁建井道。在电梯加装后，会影响正常的采光和通风，靠近电梯的住户就会持反对意见。"上海三荣电梯有限公司董事长武剑华曾向记者分析。
理论上，只要有三分之二的业主同意，旧楼就可以加建电梯。但实际上，必须获得该楼全部业主同意才能开工。因为工程对每一位业主的影响都十分大，只要有一户业主不同意，工程就很难进行。
从目前已成功加装电梯的旧楼项目来看，主要以学校、医院等家属楼为主。这些项目之所以能顺利实施，除有专项资金支持外，楼房住户都属于同一单位，遇到问题好商量，意见相对好统一。
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